Thuê mặt bằng làm trạm sạc xe điện: Có cần thẩm duyệt PCCC không? Cập nhật từ công văn 1079 & 3408
15 phút đọc
Xu hướng thuê mặt bằng làm trạm sạc xe điện #
Trong bối cảnh xe điện đang phát triển mạnh tại Việt Nam, nhu cầu thuê mặt bằng lắp trạm sạc đang được nhà đầu tư lựa chọn. Điều này hoàn toàn dễ hiểu bởi vì kinh doanh trạm sạc xe điện là mô hình kinh doanh mới nhất trong năm 2025.
Tuy nhiên, chúng tôi thấy rằng phần lớn nhà đầu tư mới tiếp cận thị trường này lại gặp nhiều thiếu sót về an toàn phòng cháy chữa cháy.
Thiếu cập nhật tin tức về phòng cháy chữa cháy cũng là nguyên nhân dẫn đến rủi ro chậm tiến độ lắp trạm sạc. Nhiều trường hợp quy định thẩm duyệt PCCC nên không được nghiệm thu PCCC, thậm chí phải tháo dỡ.
Với kinh nghiệm về tư vấn lắp trạm sạc xe điện, DVN sẽ giúp bạn:
- Nhận diện các sai lầm phổ biến khi thuê mặt bằng làm trạm sạc
- Phân tích lợi thế khi chuẩn hóa ngay từ đầu
- Cập nhật quy định mới nhất trong Nghị định 106/2025/NĐ-CP về PCCC trạm sạc
- Gợi ý hướng đi phù hợp cho nhà đầu tư thuê mặt bằng – đặc biệt trong đô thị
Vì sao nhà đầu tư mắc phải hiểu lầm này? #
Bên cạnh các yếu tố khách quan khi bạn chọn đơn vị tư vấn đầu tư trạm sạc thì cũng cần phải xét đến yếu tố từ chính bản thân nhà đầu tư. Bởi vì kinh doanh trạm sạc xe điện là một mô hình kinh doanh mới. Nên những thông tin đúng đắn và đầy đủ thường chưa có nhiều.
Nó dẫn đến:
- Họ nghĩ rằng trách nhiệm về PCCC, xây dựng, giấy phép… là của chủ mặt bằng.
- Họ cho rằng trạm sạc là thiết bị di động, nên không cần thẩm duyệt PCCC hay xin phép xây dựng nếu đặt tạm trên nền sẵn có.
- Nhiều người sử dụng hợp đồng thuê đơn giản, chỉ có vài dòng mà không làm rõ ai chịu trách nhiệm xin phép xây dựng, PCCC, điện lực.
- Hoặc là tâm lý cũ, cứ làm đi rồi “xin phép” cán bộ phụ trách là xong.
Sai sót so với luật phòng cháy chữa cháy & quy định hiện hành #
Bạn hãy xem qua tổng quan các quy định an toàn phòng cháy chữa cháy mới nhất:
- Theo Nghị định 136/2020/NĐ-CP và Thông tư 01/2021/TT-BCA, mọi hạng mục có liên quan đến hệ thống điện – kỹ thuật có nguy cơ cháy nổ như trạm sạc phải thẩm duyệt PCCC (trừ khi thuộc nhóm được miễn, đã nêu rõ trong Nghị định 106/2025/NĐ-CP).
- Việc lắp đặt hệ thống có kết nối với hạ tầng (điện 3 pha, đường dây, máy biến áp mini) cũng có thể cần giấy phép xây dựng hoặc cải tạo (theo Luật Xây dựng sửa đổi 2020).
- Trong trường hợp nhà đầu tư thuê đất/mặt bằng và tự lắp thiết bị, thì người đứng tên lắp đặt, vận hành là bên chịu trách nhiệm hoàn toàn về pháp lý, PCCC, điện lực, chứ không phải chủ mặt bằng.
Cho nên về mặt pháp lý:
Việc “thuê mặt bằng” không làm mất đi trách nhiệm pháp lý về đầu tư và tuân thủ quy định. Trừ khi toàn bộ công trình, giấy phép, điện lực, PCCC đều do bên cho thuê mặt bằng đứng tên và chịu trách nhiệm. Mà trong thực tế thì điều này rất hiếm xảy ra.
Rủi ro nghiêm trọng khi hiểu sai luật phòng cháy chữa cháy #
DVN sẽ tóm tắt và phân loại cho bạn ngắn gọn như sau:
1. Rủi ro bị đình chỉ hoạt động
Bạn đừng nghĩ rằng lúc hoạt động mới cần phải tuân thủ an toàn phòng cháy chữa cháy. Mà thực tế là khi bạn xây dựng và lắp trạm sạc xe điện đã phải tuân thủ tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy rồi.
Nhiều trạm sạc “đặt thử nghiệm” trên mặt bằng thuê không đúng quy định đã bị đình chỉ bởi cơ quan PCCC hoặc chính quyền địa phương do không có thẩm duyệt hoặc nghiệm thu PCCC.
2. Không được cấp điện chính thức
Sao lại như thế nhỉ? Mua bán điện với EVN thì liên quan gì đến Luật PCCC?
Thực ra là có. Bởi vì nếu bạn không có giấy phép sử dụng điện đúng mục đích (kinh doanh trạm sạc), đơn vị điện lực sẽ từ chối cấp điện 3 pha. HỌ cũng có thể ngắt điện nếu kiểm tra thấy hoạt động không đúng mục đích sử dụng.
Rất nhiều nhà đầu tư tưởng chỉ cần hợp đồng dân dụng hoặc kéo điện tạm là đủ, nhưng điện lực yêu cầu hồ sơ rõ ràng mới cấp điện trạm sạc.
3. Mất trắng chi phí đầu tư
Đây là tổn thất lớn nhất mà người thuê mặt bằng làm trạm sạc gặp phải.
Nếu trạm sạc bị cấm hoạt động hoặc chủ mặt bằng thay đổi chính sách cho thuê, nhà đầu tư có thể mất toàn bộ chi phí. Bạn sẽ không thể thu hồi vốn đầu tư thiết bị, lắp đặt trụ sạc.
Cho nên, nếu không có ràng buộc rõ trong hợp đồng thuê (ví dụ: thời gian sử dụng, bồi thường khi chấm dứt sớm…) thì rất dễ bị bên cho thuê đất làm trạm sạc vinfast…hủy cho thuê.
4. Ngừng cho thuê đất làm trạm sạc
Không khó để tìm kiếm những chủ mặt bằng đang rao tin “cho vinfast thuê đất làm trạm sạc” hoặc “cho thuê mặt bằng trạm sạc vinfast”. Và giá cho thuê đất làm trạm sạc ở các nơi này cũng “rất hời” so với xung quanh.
Tại sao lại có tình huống này?
Nếu bạn không tìm hiểu kỹ thì rất dễ bị vướng vào những mặt bằng lắp trạm sạc xe điện đang nằm trong “danh sách đen”, tạm ngừng cấp phép. Đến khi triển khai bạn mới bị vướng và mất thời gian, công sức đầu tư.
1. Giảm thiểu rủi ro pháp lý từ đầu
Khi chủ đầu tư chủ động nắm pháp lý (thay vì phó mặc cho chủ mặt bằng), họ sẽ kiểm soát được:
- Hồ sơ PCCC: có cần thẩm duyệt không? Miễn hay bắt buộc?
- Giấy phép cải tạo xây dựng (nếu có).
- Hồ sơ đăng ký điện 3 pha với điện lực.
- Điều kiện an toàn vận hành theo Nghị định 106/2025/NĐ-CP và các hướng dẫn mới nhất.
Điều này có nghĩa là bạn tránh được tình trạng lắp trạm xong mới phát hiện thiếu giấy phép, phải tháo dỡ hoặc đình chỉ hoạt động. Và dĩ nhiên là bạn cũng có thể phân loại được các đơn vị tư vấn đầu tư trạm sạc chuẩn, tránh các gói “hợp tác đầu tư trạm sạc” rủi ro.
2. Linh hoạt lựa chọn mô hình đầu tư phù hợp với năng lực tài chính
Thật vậy, không phải ai cũng đủ vốn đầu tư hệ thống lớn. Nhưng khi tìm hiểu về
chi phí đầu tư trạm sạc xe điện thì bạn sẽ thấy có một làn sóng cổ vũ xu hướng đầu tư lớn.
Điều này hoàn toàn đúng bởi vì nó tạo ra được lợi thế cạnh tranh tại khu vực mà bạn đang thuê đất làm trạm sạc. Nhưng bạn quan tâm điều gì mới là quan trọng? Lợi nhuận trạm sạc bền vững hay đầu tư lớn?
Cho nên chọn mô hình đầu tư phù hợp cũng là một lựa chọn hay. Suy cho cùng, hướng đi này cho phép bạn chọn mô hình trạm sạc phù hợp:
- Trạm sạc nhỏ <20kW (miễn thẩm duyệt PCCC) → đầu tư thấp, triển khai nhanh.
- Mô hình chia sẻ doanh thu với chủ mặt bằng → giảm chi phí thuê mặt bằng, chia sẻ rủi ro.
- Gói đầu tư từng bước (trạm đơn, rồi mở rộng nhiều trạm) → dễ kiểm soát dòng tiền.
3. Tối ưu hóa chi phí và đẩy nhanh thời gian thu hồi vốn
Bạn hãy xem xét khi mô hình đầu tư phù hợp với pháp lý ngay từ đầu:
- Không phải mất thêm chi phí làm lại hồ sơ.
- Không bị ngưng hoạt động vì thiếu giấy phép.
- Triển khai nhanh hơn → sớm vận hành → sớm thu tiền → ROI rút ngắn.
Ví dụ:
Nếu bạn triển khai một trạm sạc 11kW, miễn PCCC. Thì sau đó bạn chỉ cần 3 tuần chuẩn bị và vận hành là coi như xong. Lúc này ROI có thể đạt sau 8–10 tháng.
Nếu so với một trạm 60kW chưa lo pháp lý, mất 3–5 tháng để hoàn thiện giấy phép. Đôi khi bạn bị chôn vốn, chậm dòng tiền ít nhất 3 tháng, ảnh hưởng lớn đến ROI.
Tác động đến tỷ suất đầu tư (ROI) và khả năng hoàn vốn #
Khi chủ động pháp lý và chọn mô hình đúng, bạn sẽ:
| Yếu tố | Kết quả |
|---|---|
| Thời gian chuẩn bị pháp lý | Rút ngắn (2–4 tuần thay vì 3–6 tháng) |
| Chi phí phát sinh pháp lý | Giảm đáng kể (do tránh làm lại hoặc bị phạt) |
| Rủi ro đình chỉ hoạt động | Gần như không có |
| Chi phí mặt bằng | Tối ưu (nhờ hợp tác thay vì thuê giá cao) |
| Tỷ suất hoàn vốn | 25–40%/năm (tùy lưu lượng xe và công suất) |
| Thời gian thu hồi vốn | 8–18 tháng với mô hình nhỏ, từ 20–24 tháng với trạm lớn |
Quan điểm của DVN:
Đây là mô hình phù hợp với bối cảnh kinh doanh 2025, nơi dòng tiền là yếu tố sống còn. Và hơn nữa là bạn luôn ở trong tâm thế “triển khai nhanh – thu hồi vốn sớm”. Tâm lý này quan trọng hơn “mở lớn nhưng rủi ro cao”.
| Rủi ro | Hậu quả |
|---|---|
| Thiếu thẩm duyệt PCCC | Có thể bị đình chỉ vĩnh viễn |
| Kéo điện sai mục đích | Bị cắt điện, xử phạt |
| Hợp đồng thuê sơ sài | Mất quyền sử dụng mặt bằng, không được bồi thường |
| Đầu tư sai mô hình | Chi phí cao, không khai thác hết công suất, ROI thấp |
3 trường hợp được miễn thẩm duyệt PCCC khi thuê mặt bằng trạm sạc #
Theo Công văn 1079/C07-P4 (2024) và Công văn 3408/C07-P4 (2025) thì:
“Trạm sạc điện lắp đặt ngoài trời, phục vụ công cộng, không nằm trong công trình xây dựng, không có mái che kín, sử dụng tủ sạc cấp nguồn độc lập… có thể được miễn thẩm duyệt PCCC nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện an toàn.”
Điều này có nghĩa là quy định thẩm duyệt PCCC cho phép lắp trạm sạc xe điện nếu:
- Diện tích dưới 50m², không phát sinh công suất điện lớn, không có kết cấu mái kín (mái tôn, mái nhựa…)
- Lắp đặt sạc AC công suất nhỏ (7kW – 11kW), không dùng bộ chuyển nguồn, không kèm hệ thống lưu điện
- Không làm mái che, không thi công hệ thống điện ngầm hoặc cải tạo mặt bằng
Tuy nhiên, nếu chỉ cần lắp thêm mái, sạc DC, trạm biến áp thì đều bắt buộc lập hồ sơ PCCC.
Các hạng mục phải thẩm duyệt PCCC dù thuê đất/mặt bằng tạm: #
Bạn hãy xem qua các hạng mục sau:
- Trạm sạc có công suất trên 11kW
- Có tủ điện tổng riêng, hệ thống camera, chiếu sáng, đèn báo cháy
- Có nhân sự vận hành hoặc tích hợp với tiện ích thương mại như rửa xe, cà phê, bãi xe…
Mức xử phạt nếu vi phạm: #
| Hành vi vi phạm | Mức phạt (Nghị định 144/2021/NĐ-CP) |
|---|---|
| Không có hồ sơ PCCC | 30 – 50 triệu đồng |
| Không được nghiệm thu mà đã vận hành | 60 – 100 triệu đồng |
| Không đảm bảo điều kiện về thoát hiểm, bình chữa cháy | 10 – 30 triệu đồng |
| Che chắn mái không đúng quy định | 10 – 20 triệu đồng |
Gợi ý hướng đi phù hợp cho nhà đầu tư thuê mặt bằng trạm sạc #
Option 1: Chọn mặt bằng "chuẩn sẵn" để tiết kiệm chi phí pháp lý và thời gian
Bạn hãy ưu tiên các loại mặt bằng:
- Nằm trong khu thương mại, bãi xe đã có GPXD và PCCC
- Mặt bằng lắp đặt ngoài trời không có mái che
- Diện tích dưới 50m², lắp 1 – 2 đầu sạc AC
Nó có nghĩa là bạn không nên thuê đất trống, đất nông nghiệp, đất chưa chuyển đổi, vì chi phí pháp lý và PCCC rất lớn.
Option 2: Hợp tác với mô hình kinh doanh có sẵn
Nếu bạn là nhà đầu tư nhỏ, chưa có mặt bằng – có thể hợp tác cùng quán cà phê, bãi xe, garage đang cần tăng doanh thu.
Lúc này, bạn:
- Bạn không cần làm thủ tục thuê đất
- Bạn có thể chia sẻ doanh thu với chủ mặt bằng
- Hưởng lợi từ lượng khách có sẵn
Option3: Ưu tiên lắp đặt hệ thống có hỗ trợ thiết bị PCCC đơn giản
- Sạc AC tiêu chuẩn, không cần pin lưu trữ
- Hệ thống lắp đặt rời, không thi công nền móng hoặc khoan cắt
- Bố trí 1 bình chữa cháy, 1 đèn báo cháy theo quy chuẩn
Mua Bộ tài liệu “10 bước mở trạm sạc khi thuê mặt bằng” #
Tài liệu gồm:
- Check-list pháp lý khi thuê mặt bằng trạm sạc
- Danh sách 10 loại mặt bằng nên tránh
- Mẫu hợp đồng thuê có điều khoản PCCC
- Gợi ý mô hình đầu tư trạm sạc mini dưới 50 triệu đồng
